1. Тенденції на ринку нерухомості
2. Долар і нерухомість завжди в ціні
3. Як вплине курс долара на ринок нерухомості
4. прогнози
5. рекомендації аналітиків

Основною інтригою нинішньої весни для багатьох казахстанців залишається питання про те, що буде з курсом тенге після дострокових виборів. Висока невизначеність і девальваційні очікування викликають масу питань, не оминаючи стороною і ринок нерухомості. Який може виявитися динаміка цін на житло в разі девальвації, розбиралися аналітики порталу kn.kz.

У той час як Національний банк і уряд країни наполегливо запевняють в тому, що різкої девальвації не буде, більшість експертів, в тому числі зарубіжних, дружно говорять про зворотне - казахстанська економіка потребує девальвації.

Вибори відбулися, але загальна девальваційна полеміка здається затьмарила офіційну позицію держави: плавна девальвація в Казахстані буде здійснюватися в разі тривалого погіршення ситуації на світових ринках сировини, а саме зниження цін на нафту. На сьогоднішній день діє прийнятий восени 2014 року валютний коридор 170-188 тенге за долар. Говорячи про вплив курсу долара на ринок нерухомості, скажімо, що його складно переоцінити. Ціни на нерухомість до сих пір номінуються в доларах, і тому зміни валютних курсів неминуче позначаються на них. За розрахунками аналітиків kn.kz, кореляція між цінами на ринку нерухомості і курсом тенге до долара в різний час становить 60-70%.

Тенденції на ринку нерухомості

Загальну тенденцію на ринку нерухомості після девальвації в лютому 2014 року можна охарактеризувати як стагнацію. З того моменту середня доларова ціна на ринку житла в РК скоротилася на 10%, тенгових - на 2,9%. По регіонах істотних відмінностей в динаміці немає: темпи зниження цін варіюються від 8% до 11% за рік. З боку попиту спостерігається значне скорочення угод купівлі-продажу, що почалося ще в 2014 році.

У перші місяці 2015 року зафіксовано збільшення темпів падіння цін на ринку житла.

Долар і нерухомість завжди в ціні

Настільки сильна залежність ринку нерухомості від валютних курсів обумовлена ​​високим рівнем доларизації економіки Казахстану. Так, наприклад, станом на початок 2015 року частка доларових вкладів населення в банках другого рівня склала 67,6%. У порівнянні з показником річної давності ця частка збільшилася на 13%.

За останні роки навіть з урахуванням більш високого винагороди вклади в національній валюті через інфляцію мали реальну прибутковість в 4 рази нижче доларових вкладів.

Однією з причин цього явища є досить обмежений набір альтернативних фінансових інструментів з гарною прибутковістю в національній валюті. Для багатьох казахстанців це факт - активи в доларах мають велику прибутковість і застраховані від інфляції та девальвації. Розрахунки аналітиків kn.kz підтверджують: за останні роки навіть з урахуванням більш високого винагороди вклади в національній валюті через інфляцію мали реальну прибутковість в 4 рази нижче доларових вкладів. Так, з початку 2009 року середня реальна прибутковість (тобто очищена від інфляції) по тенговом вкладами склала 2,1%, за доларовими вкладами прибутковість з урахуванням девальвації склала 8,2%.

У свою чергу, ринок житла, добре знайомий більшості стабільний і надійний інструмент, навіть в складні для економіки часи здатний приносити мінімум 8-10% річних за рахунок оренди. Якщо ж ринок знаходиться на зростаючій стадії, додамо сюди темп приросту вартості, очистимо його від інфляції і отримаємо 25-30% річних реального доходу. За розрахунками аналітиків kn.kz, реальна прибутковість інвестицій в житло в період з 2010 по 2014 рік в середньому становила 18,5%.

Завдяки причин такого чисто прагматичного характеру ринок нерухомості як фінансовий інструмент вже багато років поза конкуренцією. Цим фактом пояснюються відразу два явища:

1.Цена на житло номінуються в у.о., оскільки в такому випадку активи в доларах застраховані від інфляції та девальвації.

2. Висока спекулятивна складова провокує високі темпи зростання цін і завищені ціни на ринку житла.

Але повернемося до залежності цін на нерухомість від курсу валют.

Що буде з цінами на житло в 2015 році в Астані?

Як вплине курс долара на ринок нерухомості

За розрахунками аналітиків kn.kz, кореляція між тенгових цінами на нерухомість і курсом тенге до долара становить 60%. Коефіцієнт кореляції відображає тісноту зв'язку між величинами і показує, наскільки коливання одного показника відображаються на іншому. В цілому чим ближче значення коефіцієнта до 100%, то більша зв'язок між показниками.

Кореляційно-регресійний аналіз основних чинників ринку нерухомості показав, що зростання курсу долара на 1 тенге в середньому веде до зростання тенгових ціни на один тисяча сто дев'яносто три тенге за квадратний метр. Однак на практиці не все так однозначно. Спостереження за впливом девальвації на ціни нерухомості показало наступне: одномоментний зростання курсу долара спочатку технічно викликає зростання тенгових цін на нерухомість, але потім неминуче веде до їх зниження. Це добре видно на діаграмі нижче.

Незважаючи на те, що для продавців, власників нерухомості, а також для власників доларових вкладів девальвація в короткостроковому періоді вигідна, в довгостроковому періоді вона виявляється економічно невиправданою з кількох причин:

1. Девальвація знижує платоспроможний попит частини покупців, що мають заощадження в тенге.
2. У середньостроковій перспективі девальвація веде до зниження реальних доходів і платоспроможного попиту населення через імпортованої інфляції.
3. Погіршення платоспроможності населення веде до скорочення обсягів іпотечного кредитування.
4. З боку банків девальвація веде до погіршення якості доларового кредитного портфеля і, як наслідок, до посилення умов кредитування.

Зростання курсу долара на 1 тенге в середньому веде до зростання тенгових ціни на 1193 тенге за квадратний метр.

Оскільки сама по собі девальвація є наслідком інших фундаментальних факторів, її вплив на ринок має оцінюватися в комплексі.

прогнози

Для оцінки впливу основних факторів ринку нерухомості і розробки прогнозу по середньорічними даними за період з 2007 по 2014 рік було проведено кореляційно-регресійний аналіз і отримані парні коефіцієнти кореляції, що визначають тісноту зв'язку між змінними. Поряд з динамікою курсу долара для аналізу були обрані найбільш значущі фактори, що впливають на ринок нерухомості. це:

• обсяги іпотечного кредитування;
• номінальні доходи жителів;
• світові ціни на нафту;
• курс долара до тенге.

Таблиця 1. Рівень кореляції між факторами на ринку нерухомості

Найменування фактора

Середня ціна пропозиції, тг

Курс долара США

Обсяги іпотечного кредитування

Ціна на нафту

Рівень номінал. доходу

Середня ціна пропозиції, тг

1,00

Курс долара США

0,60

1,00

Обсяги іпотечного кредитування

0,97

0,73

1,00

Ціна на нафту

0,51

0,13

0,39

1,00

Рівень номінального доходу

0,81

0,86

0,87

0,56

1,00

Аналіз показав, що ціни на ринку нерухомості є найбільш чутливими до іпотеки і доходам. Їх залежність становить 97% і 81% відповідно.

В яких регіонах Казахстану житло доступнішим?

Досвід минулого показав, що в період кризи темпи зростання обсягів іпотечного кредитування мають тенденцію зниження і становлять в діапазоні від плюс 1% до мінус 7% в рік. З огляду на, що зберігається позитивну динаміку іпотечного кредитування, для розрахунку прогнозу приймемо більш оптимістичний показник - 1% зростання іпотеки в рік. Далі, як показує ретроспективний аналіз, в період кризи зростання номінальних доходів відсутня, а в реальному вираженні за рік падає в середньому на 2,5%. За розрахунками, з початку 2015 року середня ціна на нафту за 4 місяці склала 55 $ за барель. Ці параметри ми використовуємо за основу для розрахунку прогнозу, при цьому допустимо різні варіанти курсу долара.

При збереженні уповільнення темпів зростання іпотеки до 1% в рік, зниження реальних доходів населення і середньорічної ціни на нафту на рівні 55-60 $ за барель зниження тенгових цін на ринку житла за 2015 рік складе 14-15%.

1. Сценарій 2009 року, коли середньорічна девальвація склала 22,6%. З огляду на те, що з лютого 2014 по даний час тенге був девальвований майже на 20%, до кінця року для казахстанської валюти залишається невеликий запас зниження - 2,4 тенге, що відповідає верхній межі валютного коридору - 188 тенге за долар. Якщо тенге до кінця року буде рухатися в рамках цього коридору і досягне в грудні позначки 188, середньорічний курс складеться на рівні 186,3 тенге за долар. При збереженні інших умов (уповільнення темпів зростання іпотеки до 1% в рік, зниження реальних доходів населення і середньорічної ціни на нафту на рівні 55-60 $ за барель) зниження тенгових цін на ринку житла за 2015 рік складе 14-15%.

2. Сценарій в разі одномоментної девальвації ще на 25%. Оскільки ситуація в порівнянні з 2009 роком посилюється іншими факторами (більш тривалим і глибоким падінням цін на нафту, економічними санкціями і стагнацією російської економіки), багато експертів прогнозують девальвацію ще на 25%, або до рівня 235 тенге за долар. У даній ситуації за рахунок зростання тенгових ціни на житло середньорічний темп зростання цін в тенговом еквіваленті до кінця 2015 року буде перебувати близько нуля, а подальша корекція розтягнеться на 2016 рік і складе ще 15-20%. Доларова ціна при такому сценарії скоротиться ще на 30% протягом півтора років.

Прогноз цін на житло в Алмати в 2015 році

Таблиця 2. Прогноз показників і темпів зміни цін на ринку житла в 2015 році при різних значеннях курсу тенге до долара США.

Значення і середньорічний приріст,%

Курс долара

Обсяги іпотечного кредитування

номінальний дохід

Ціна на нафту

Темп приросту цін на ринку житла

188 тенге за долар

+ 1% на рік

0-0,3% в рік

55-60 $ за барель.

мінус 14-15% в тенге

235 тенге за долар

+ 1% на рік

0-0,3% в рік

55-60 $ за барель.

мінус 2,5% - плюс 1,9% в тенге в 2015 році і мінус 15-20% в 2016 році

рекомендації аналітиків

Як показав наш аналіз, інвестиції та номінування цін в доларах, незважаючи на непоганий зиск в короткостроковому періоді, в довгостроковому мають зворотний негативний ефект. Сильна залежність від долара призводить до ряду проблем, одна з яких - збіднення основної маси населення нашої країни, яка отримує доходи в тенге. Виграють на ринку тільки ті, хто встигає вчасно зафіксувати прибуток, продавши нерухомість на піку цін (а цей пік уже пройдено). Це одна з причин, за якими наша держава націлене на політику дедоларизації економіки.

Виходячи з нових реалій ринку, ми рекомендуємо громадянам орієнтуватися, перш за все, на динаміку тенгових цін і на оголошення, номіновані в тенге. Відслідковувати динаміку тенгових цін ви можете за допомогою звітів аналітичної служби kn.kz. Крім того, останнім часом в базі даних kn.kz стало з'являтися все більше оголошень про продаж в тенге.

Якщо ви маєте намір придбати житло в 2015 році і маєте тенгових заощадження і доходи, на тлі невизначеності з курсами ми вважаємо 2015 рік відповідним для цього моментом, так як тенгових ціни більш ніж за рік вже встигли відіграти більшу частину свого 17-процентного зростання. При затягуванні з покупкою збільшиться ризик повторної девальвації, в разі якої тенгових ціна знову зросте, і тоді її корекція знову розтягнеться на рік-півтора.

Якщо ви маєте намір придбати житло в 2015 році і маєте тенгових заощадження і доходи, на тлі невизначеності з курсами ми вважаємо 2015 рік відповідним для цього моментом.

Багато питань у власників квартир, які використовують їх в інвестиційних цілях. Що робити: продати житло і покласти гроші на депозит або залишити до кращих часів, здаючи в оренду? Відповідаючи на це питання, використовуємо такі цифри. За останні 8 років, з 2007 по 2014 рік, з урахуванням криз і падінь середній приріст цін на ринку житла становить 4,7%. Дохід від оренди квартири здатний приносити в середньому 8% річних. Таким чином, навіть в «погані» часи за умови довгострокового вкладення прибутковість житла буде перебувати приблизно на рівні прибутковості тенгових депозитів і при цьому буде застрахована від інфляції.

Анна Шацька, керівник аналітичної служби kn.kz

Читайте також:

Купувати чи квартиру в 2015 році? За та проти

Рейтинг вигідних іпотек: в якому банку астанчане переплатять найменше

Чи можна купити квартиру за 50 000 $ на лівобережжі Астани?